أثار نيل ميهتا، صاحب رأس المال الاستثماري الذي يقف وراء الاستحواذ على سلسلة من العقارات في شارع توني فيلمور في سان فرانسيسكو، موجات في وقت سابق من هذا الأسبوع بسبب التقارير التي تفيد بإلقاء المطاعم المحلية العريقة على الرصيف لجلب المزيد من تجار التجزئة المتميزين. تحدثت صحيفة سان فرانسيسكو كرونيكل، على سبيل المثال، مع مالك مطعم Ten-Ichi، وهو مطعم سوشي في الحي يعمل منذ ما يقرب من 50 عامًا والذي يتعين عليه الآن إخلاء مكانه في الشهر المقبل. وقال صاحب المطعم للمنفذ: “هذا هو عكس ما تفعله سان فرانسيسكو بمستأجري الأعمال القدامى على المدى الطويل”. “هذا الرجل [Mehta] يزيحنا.”
لكن المصادر القريبة من طائرة ميهتا التي تحلق على ارتفاع منخفض ترسم صورة مختلفة تمامًا. ويقولون إن تركيز ميهتا ينصب على جلب مجموعة كبيرة من المطاعم إلى المنطقة، بل إنه يخطط لنوع من “Y Combinator للمطاعم”، كما يقول أحد المصادر.
وفقًا لهذا الشخص، يتمتع ميهتا برؤية عظيمة جدًا لتحويل المباني التي يزيد عددها عن أربعة والتي استحوذ عليها بهدوء خلال العام الماضي إلى واحة حيث يمكن لأصحاب المطاعم الطموحين تحمل تكلفة إنشاء متجر، ويمكن لسكان سان فرانسيسكو العثور على ثروة من المطاعم والمطاعم. خيارات التسوق، ودار سينما عمرها 111 عامًا في الشارع تم ترميمها إلى مجدها السابق و”لم تتحول إلى اعتدال”.
تم الوصول إلى ميهتا للتعليق في وقت سابق من هذا الأسبوع، والذي قيل إنه اشترى منزلًا مساحته 9000 قدم مربع بقيمة 17.6 مليون دولار وعمره 117 عامًا في عام 2022 على بعد بنايات فقط من عقاراته التجارية المكتسبة حديثًا – ورفض التحدث رسميًا، قائلًا إنه لا يفعل ذلك. التحدث مع الصحفيين إلا نيابة عن شركات محفظته.
لأعلى وإلى اليمين
تم الإبلاغ عن بعض خطط ميهتا لأول مرة بواسطة The Information في وقت سابق من هذا العام في مقال تناول إلى حد كبير كيف أن ميهتا، وهو أقل شهرة بكثير من العديد من شركات رأس المال الاستثماري، لديه الكثير من المال للاستثمار في المقام الأول.
لقد كان ارتفاعًا سريعًا ولكن ثابتًا بالنسبة لعمر 40 عامًا. يُقال إن ميهتا، الذي تخرج من كلية لندن للاقتصاد، كان مستثمرًا نجميًا في فرع من صندوق التحوط الكمي DE Shaw قبل أن يستخدم سمعته وشبكته للمشاركة في تأسيس شركته الاستثمارية، Greenoaks Capital، في عام 2010.
استثمرت شركة سان فرانسيسكو، التي جمعت رأس مالها المؤسسي الأول في عام 2015، منذ ذلك الحين في بعض الشركات الخاصة الأكثر نشاطًا في صناعة التكنولوجيا، بما في ذلك Stripe وDatabricks وRippling وCanva – وتقدر قيمتها جميعًا الآن بمليارات الدولارات داعميهم.
تعد Greenoaks أيضًا من أوائل المستثمرين في Wiz، وهي شركة ناشئة أقل شهرة في مجال الأمن السيبراني حتى وقت قريب، عندما ورد أنها رفضت عرض استحواذ بقيمة 23 مليار دولار من Google. (من الجدير بالذكر أن شركة Wiz تأسست قبل أربع سنوات فقط).
والآن يقوم ميهتا بصب بعض هذه الأرباح في منطقة باسيفيك هايتس، وهو الحي الذي نشأ فيه إلى حد كبير في سان فرانسيسكو، من خلال منظمة غير ربحية بقيمة 100 مليون دولار أنشأها لتغذية فورة التسوق الخاصة به. لا تقتصر الخطة الواضحة على إعادة جعل فيلمور وجهة لتناول الطعام فحسب، بل كجزء من هذه العملية، معالجة بعض الروتين الذي يواجهه العديد من أصحاب المطاعم الطموحين، بالإضافة إلى تقديم إيجارات أقل لهم – وحتى فرض رسوم عليهم نسبة مئوية من الإيرادات بدلاً من الإيجار في بعض الحالات – حتى يسهل على هذه الشركات أن تزدهر.
ميهتا، وفقًا لأصدقائه، لا يرى أن إمبراطوريته العقارية المتنامية هي رهان مالي آخر. يصرون على أن اهتمامه الأساسي هو ضمان تعافي حيه في سان فرانسيسكو بالكامل من الوباء، في حين أنه وفقًا لشركة الخدمات العقارية التجارية CBRE، فإن ما يقرب من نصف المحلات التجارية في شارع فيلمور مغلقة بشكل دائم. ويقول أحد المصادر إنه “مؤمن كبير بالمدن”.
ومن المرجح أن تعزز هذه التحركات ثروته في كلتا الحالتين.
لسبب واحد، تتجنب شركة ميهتا في الغالب ما يسمى بـ “تجار التجزئة للتركيبات”، أي الشركات التي لديها 11 موقعًا أو أكثر حول العالم. وبينما يقوم البعض بالفعل بالحصول على تصاريح استخدام مشروطة، فإن هذه تستغرق ما يصل إلى 12 شهرًا، ولهذا السبب تبدو العديد من المتاجر في الشارع الذي تصطف على جانبيه الأشجار شاغرة حاليًا. (لقد حظرت أحياء أخرى في سان فرانسيسكو المتاجر المتسلسلة تمامًا).
يجب أن تستفيد ميهتا أيضًا من 100 تغيير في قانون التخطيط في سان فرانسيسكو والتي تم إقرارها في ديسمبر والتي تعمل على تبسيط عملية إصدار التصاريح للشركات المستقلة.
ونظراً لعضلاته المالية، يستطيع ميهتا أن يكون انتقائياً بشأن الشركات التي يريد المساعدة في دعمها أيضاً، مقارنة بالمالكين الأفراد السابقين للمباني، الذين ربما يكونون أقل قدرة على الاختيار بشأن من يدفع الإيجار.
ميهتا لا يشتري مبانيه بسعر رخيص. على سبيل المثال، استحوذ على مسرح الشارع ومبنى مجاور للبيع بالتجزئة مقابل 11 مليون دولار، مقارنة بمبلغ 4.8 مليون دولار دفعه المالك السابق في عام 2008. ودفع 9.7 مليون دولار لمبنى منفصل مساحته 7300 قدم مربع، أو 1329 دولارًا للقدم المربع. ومع ذلك، فمن السهل أن نرى كيف يمكن لجميع القطع – شراء المباني، وتأجيرها بأسعار أقل من السوق لتقليل حجم المبيعات – أن تخلق مشهدًا أكثر حيوية يزيد من قيمة عقارات ميهتا بمرور الوقت.
يقول أليكس ساجيس، نائب الرئيس الأول الذي يقود فريق التجزئة الحضرية التابع لشركة CBRE في سان فرانسيسكو، إن العديد من مناطق التسوق تنجح عندما يتم تخطيطها بعناية. يقول ساجيس: “أنت لا تريد مقهيين جنبًا إلى جنب”. “لكن إذا أخذت مخبزًا ووضعت مقهى بجواره، فيمكن أن ترتفع الأعمال”. وبالمثل، يقول: “كل مصنع نبيذ في سونوما يجعله أكثر جاذبية”.
أما بالنسبة للأطعمة الفاخرة التي يمكن عرضها قريبًا في كل مكان في شارع فيلمور، فإن خطر أكل لحوم البشر أقل مما قد يتخيله المرء، كما يقول ساجيس. “يذهب الناس لتجربة معينة. أنت لا تظهر، ثم تقرر بين Mixt [a salad restaurant] أو [the three-Michelin-starred restaurant] أتيليه كرين.” ويضيف أنه كلما زادت الكثافة السكانية في المنطقة، زاد عدد الأشخاص الذين يأتون إليها.
قد تكون تحركات ميهتا قد أثرت بالفعل على السوق.
لطالما كانت منطقة باسيفيك هايتس من بين أغلى الأحياء وأكثرها رواجًا في سان فرانسيسكو، لكن قيمة المنازل انخفضت خلال الوباء. والآن، وفقًا لـ Redfin، فإن متوسط سعر المنزل في منطقة Pacific Heights يرتفع بسرعة مرة أخرى، ليصل إلى 2.25 مليون دولار في يوليو. وهذا يزيد بنسبة 28.6٪ على أساس سنوي.
